부동산 개발에 있어서 “빌라신축” 분석.

영동대교 하단 청담동에 있는 상지리*빌 과 같은 고급 대형평수 빌라가 아닌 서민들이 사는 빌라 개발에 대한 분석 및 생각입니다.

 

1. 선분양 가능?

서울 광진구 모처의 제가 살고있는 곳 + 다른 구의 여러 빌라신축 현장을 보면 선분양은 일정부분 가능하겠지만 완판은 거의 힘들다고 생각하는 것이 맞을 것입니다.

 

(1) 선분양.

착공 시점부터 준공시점 이전까지 분양승인을 받아 분양하는 것입니다.

우리나라는 아파트 청약 제도과 관련하여 국토교통부의 여러 규제가 모두 맞물려있는데, 그만큼 아파트에 대한 선호도나 상품성, 환금성이 몰려있기 때문입니다.

 

(2) 후분양으로 됨.

일반 빌라 시장은 대부분 준공 이후 후분양입니다.

준공 이후 1년 ~ 1년 6개월 정도에 물량을 매매하다가, 도저히 안되면 전세(분양가의 80 ~ 90% 수준)로 돌리게 됩니다.

문제는 한 번 전세로 나온 매물은 소위 말하면 “중고 주택”이 되어버려서 그 뒤에 적정 가격에 분양하는 것이 쉽지 않습니다.

 

2. 선분양 되는 곳.

제가 살고있는 동네는 아니지만 성동구 답십리역 인근은 빌라 신축을 하면 준공이전에 거의 완판이 되는 것을 보았습니다. 왜? 그런가 보았더니 답십리역 인근이 역세권 개발 지역으로 지정이 되어서 용적율 인센티브를 받아서 대대적인 개발이 들어가는 이유가 있었습니다.

 

즉, 빌라 분양 받아서 앞으로 10년 이후에나 실시될 아파트 개발 사업의 조합원으로 참여하는 메리트가 있기 때문입니다.

 

[ 결 론 ]

좌파 정권에서 부동산 세금을 많이 올리는 바람에 서울과 수도권의 토지대와 주택가격이 사상 유례없이 오르는 부작용을 겪었는데, 불과 2년전의 가격과 비교해보면 도저히 생각할 수 없는 토지대가 형성되었습니다. 주택 공급자 입장에서 보면 한 번 오른 토지대는 다시 내려가는 경우가 없다는 것을 알고있기 때문에, 사업 수익성이 나오기 위해서는 예전에 분양했던 가격 그 이상을 생각하면서 개발 분양을 해야합니다.

 

자체 시행과 시공을 하지 않고는 빌라 시장에서 안정적인 수익을 내기는 힘들다고 보여집니다. 서울에서도 150평 ~ 500평 규모로 짓는 빌라 신축현장을 보면 대부분 중소건설사 자체사업인 경우가 대부분입니다.

 

가끔 서울에서 빌라신축업자가 용적율 200%의 2종일반주거지역을 너무 비싸게 매입했다는 얘기를 듣는데, 사업 타당성이 나올 수 있는지는 의문입니다.