공공임대리츠, 조기분양.

국토부-LH-입주민, 분양전환지원대책 협의 완료
분양대금 완납까진 소유권X..유예금 이율 2%적용
개별리츠 8월 주총, 10~12월께 조기분양전환 접수

올해 말 '10년 공공임대리츠' 방식 임대주택의 조기분양전환이 처음으로 시행된다. 대상은 전국10년공공임대리츠(NHF) 제1~3호 12개 단지(하남미사, 화성동탄 등), 약 1만2000가구다. 

자금 조달이 어려운 임차인들을 위해 '조기분양전환 지원대책'도 마련됐다. 분양대금 2억원을 납부하면 잔여대금은 10년 거치할 수 있고, 2억원에 대해서도 계약금 3000만원·전세금 1억7000만원으로 분리 계약할 수 있게 했다. 

다만 분양전환대금을 완납하기 전까지는 소유권 이전이 불가하다. 이에 따라 유예금에 대한 이자율은 기존 LH 10년공공임대 적용 금리(연 2.3%·변동)보다 낮은 연 2.0%(변동)의 금리를 적용키로 했다. 

NHF 1~3호, 4분기중 조기분양전환 예정

14일 한국토지주택공사(LH)와 전국10년공공임대리츠(NHF)총연합회 등에 따르면 최근 공공임대리츠 주주인 국토교통부와 LH는 NHF총연합회와 '10년 공공임대리츠 조기분양전환' 지원대책 협의를 마치고, 오는 10~12월께 조기 분양 전환에 나서기로 했다.  

지난 2014년 등장한 공공임대리츠는 민간의 자본을 빌려 무주택 서민에게 임대주택을 지원하는 사업이다. 리츠가 LH 소유 공동주택용지를 매입해 LH에 임대주택 건설·운영 등 업무를 위탁하고, 임대의무기간이 끝나면 분양 전환 및 매각 청산을 하는 구조다.

지난 2017년부터 입주를 시작했으며 현재 총 16개의 NHF 리츠가 전국 79개 단지, 약 6만3000가구를 건설해 임대주택을 공급하고 있다. 

공공임대리츠 단지의 임차인들은 '공공주택특별법'에 따라 임차인 절반 이상이 동의하면 법적 임대 의무 기간의 2분의 1이 되는 입주 5년부터 분양 전환을 할 수 있게 된다. 

이에 2017년 입주한 NHF 제1~3호 단지들이 올해부터 분양 전환이 가능해졌지만 사업 주체가 '리츠'로 민간 자금을 조달했다는 점이 걸림돌이 됐다.

NHF는 사업자금 중 일부를 자산유동화증권(ABS) 발행으로 충당했는데 ABS의 만기가 정해져 있어 청산이 어려웠기 때문이다. 입주민들의 지속된 요구 끝에 결국 LH가 ABS를 재매입하기로 하면서 채권의 조기 청산이 가능해졌고 연내 NHF 제1~3호의 분양 전환을 추진하기로 했다. 

NHF 제1호는 △하남미사 A29 △김포한강 AC5 △평택소사별 B2 △화성동탄2 A40 EMD 등 4448가구다. 2호는 △시흥목감 A3 △오산세교 B6 △광주선운3 등 2693가구다. 3호는 △파주운정 A20 △대구테크노폴리스 A10 △화성동탄2 A50 △화성동탄2 A69 △안성아양 B4 등 5005가구로 총 1만2146가구가 대상이다. 

 지원대책, 금리는 깎고 소유권은 없고

공공임대리츠 조기분양전환 지원대책도 협의를 마쳤다. 

LH는 지난 2020년 공공임대 분양전환을 추진하면서 '10년 공공건설임대주택 분양전환 지원대책 2.0'을 발표하고 적용 중이다. 

이 대책은 분양 전환 가격을 조달하기 어려운 공공임대주택 임차인에게 금융 지원을 하는 게 골자로, 분할납부 계약 시에도 근저당을 설정하면 임차인 앞으로 등기할 수 있도록 돼 있다. 

그러나 리츠는 부동산투자회사법상 자산의 70%를 부동산으로 보유해야 하기 때문에 임차인들이 소유권을 이전하면 리츠의 존립 차제가 불가능해지는 등의 문제가 있었다.

공공임대리츠 조기분양전환 지원대책 협의안에 따르면 공공임대리츠는 분양전환 지원대책을 적용받는 사람은 소유권 이전을 불가하도록 했다. 

감정평가액(분양전환대금) 중 2억원 납부 시 잔여 대금은 10년 거치 후 일시납(5년 조기분양 기준) 할 수 있다. 2억원에 대한 재원 마련이 불가능하면 매매계약금 3000만원, 전세금 1억7000만원(전세자금대출 가능)으로 분리계약할 수도 있게 했다. 

유예금은 100만원 단위로 수시 상환할 수 있고 연 2.0%(변동) 금리를 적용한다. 기존 LH10년공공임대는 연 2.3%(변동) 금리를 적용받았으나 대금 완납 전 소유권 이전이 불가한 단점을 보완하기 위해 기존 금리보다 연 0.3%포인트 낮췄다. 

소유권이 없으므로 전·월세로 돌릴 수 없고 유예금 완납 시까지 무주택을 유지해야 한다. 다만 분양전환대금을 완납하면 소유권 이전된다.

LH 관계자는 "국토부 장·차관 보고 등을 거쳐 협의안을 확정해서 8월 중 주총을 열어 분양 전환 방침을 수립할 계획"이라며 "NHF는 개별 법인이라 주총을 열어서 분양전환 안건과 영업인가 변경 안건 등을 승인받아야 한다"고 말했다.

이어 "10월 리츠 영업인가 변경을 거치면 10~12월께 각 지역본부에서 담당 단지에 분양전환 신청 안내문을 보내서 조기분양전환 접수를 하고 분양전환금액 감정평가에 착수할 예정"이라고 덧붙였다.