경기도 龍仁 부동산 개발 사업의 규모.

지난 8월말 휴가 때 용*시 부동산 개발 사업을 하고있는 A상무님을 만나서 1박을 하고 왔다고 알려드렸습니다.

2016년 전/후 인천 대규모 부동산 개발 사업(3500세대)을 시행하던 부동산 개발회사(전직 재벌 회장님)에서 함께 했었고, 도급 순위 30 ~ 80 위 정도의 건설사들에서 개발사업 수십년 수행하신 분입니다. 

그 이후 2021년 1월 초에  "의기 투합"하여 제가 모종합건설회사에 입사해서 용인 사업지 인근에 주중에 머물면서 상무님을 도와 부동산 개발 사업 업무를 하려고 했었습니다 .

그런데 교대역에 있는 모종합건설회사에서 임원분들 면접 모두 보고 입사날을 기다렸으나, 연락이 오지 않아서 전화해 봤더니 인사부서에서 최종적으로 승인이 안난 것인지?  안되었다는 얘기를 들었습니다. 

안되었으면 연락이라도 빨리주시지 ..ㅎㅎ   밥먹고 살기도 힘든데 구직자는 기다리다 치칩니다 .

그 이전에 서초역 모종합법률회사가 자산운용사 설립한다고 해서 대기하다가 회사 설립이 무산, 일이 안되려다 보니 연속적으로 그런 일들이 있었습니다 . 

그 이후 여러 회사 입사 면접을 보다가 지금 다니는 회사 들어갔는데, 그  몇 달 후에 상무님에게서 다시 전화가 와서 입사하라는 얘기를 들었습니다.

( 조합에 들어가 언더커버 역할을 수행해줄 인물이 다시 필요해진 것으로 보여짐 )

다른 회사 입사해서 못가겠다고 했더니, 서운해 하시는 것 같기도 하고... ㅎㅎ

이랫다 저랫다~  장단 맞추기가 힘듭니다~~ 

 

 

1. 부동산 개발 사업 여러 소송전.

수백 세대 아파트 개발 사업을 하는데에도 사업승인이 있기 까지 여러 걸림돌이 있고, 토지주들을 설득하여 토지 매입하는 데에 걸리는 시간이 상당하게 걸립니다. 

예전 다녔던 부동산 개발 회사 중 1곳은 다른 건설사가 짓다가 만 1000세대 정도의 사업장을 "공매"로 받아 다시 지어서 1년만에 준공하고 분양 완판을 때렸었는데, 이런 사업장은 기존 골조를 맡았던 건설사들의 유치권 행사를 해결해야하는 어려움이 있습니다. 

그런데 이 용인시 개발 사업장은 상업지역이면서 세대수 5000세대가 넘어가는 복합 개발 사업장입니다. 

 

(1) 복마전 실행.

제가 강남구에 있는 회사들을 다닐 때에 영동대교를 전기자전거를 타고서 출퇴근을 했는데, 영동대교 하단의 청담동 강변에 "에테*노 청담"이라는 고급 주택이 지어지고 있습니다.  유명 연예인 송중*, 아이*가 분양받았다는 29세대?  한정 수량의 고급 빌라 정도로 생각하시면 되겠습니다. 

이곳을 시행하는 모시행사(넥*개발)가 용인시의 토지주들과 붙어서 A상무님과 소송을 크게 한 판 붙었다고 합니다. 

부동산 개발사업을 추진하기 위해서는 "일정 수준의 무리수"를 감행하지 않으면 안되는데, 제가 용인 사업장으로 갔으면 그 무리수를 A상무님과 함께 실행해야 하는 입장. ㅎㅎ

상무님이 소송 대응과 함께 여러 복잡한 사안을 풀어줄 직원이 필요하다고 생각했었나 본데, 8월 중순에 다시 전화가 와서 가보니 소송 타격을 받고 일정부분 힘들어진 상황이었습니다.  그 일로 인하여 반대편 모시행사에 붙은 토지주들의 지분을 대부분 웃돈을 주고 매입하였다고 합니다.

건설사에서 1천억원 넘게 들여서 사들였고, 총 들어간 금액은 수천억원 수준이라고 합니다. 

그래도 총대 메고 개발 사업을 하다보니까, 연봉도 2억원 가까이 받으시고 이제 60대 중반으로 접어드시는데 감사하며 다니고 있다고 합니다.

아니 그 때 입사 승인 났으면 같이 돈 벌면서 감사좀 할 수 있었을 텐데... 하는 생각도 들었습니다. ㅎ

소송이 수백개 진행중이라고 하던데, 조만간에 좋은 있을 수 있다고 합니다. 

큰 물꼬를 텄다는 의미. 

 

(2) 다른 사업장도 유사하게 진행.

외부에서 볼 때에는 왜 그러고 있냐?  양보좀 하지... 

이러지만 토지주 들이나 사업을 시행하는 부동산 개발회사나 시공사 모두 이권을 가지고 사업을 추진하다 보니까 각자 입장이 첨예하게 대립하게 되어 있습니다. 

부동산 개발사업을 하는데 소송은 필수 과목! 이라는 것이죠.

도시개발사업이 토지주로 구성된 조합 방식으로 시행되더라도 시공사나 시행사는 토지 지분을 매입하면서 함께 가야 합니다. 이 과정에서 여러 이권이 개입되면서 사업 자체가 늘어지고, 알박기를 해대고 그러는 것이죠. 

예전에  모사업지는 조합원들이 추가 매입을 하고 가족들을 조합원으로 넣거나 분필등기로 지분 쪼개기 상황이 벌어지기도 했습니다.  난다 긴다하는 부동산 전문가들의 축배의 현장이라고 보시면 되겠습니다. 

 

2. 고금리와 미분양 속출 양상.

지난 좌파 문재인 정부에서 터무니없는 부동산 관련 취득세, 양도세 수없이 조정 + 미국 연준의 양적 완화의 영향으로 부동산 폭등이 이어졌다가 급격하게 내리 꽂으면서 수많은 부동산 개발회사와 건설사들이 줄도산으로 이어지고 있습니다. 

모뉴스 기사를 보니 지난 2~3년 사이 400곳 이상 부도처리 되었다고.

 

부동산 시장이 악화되면 가장 먼저 근생(상가, 지식산업센터)부터 망가지고 그 다음이 오피스텔, 도시형 생활주택, 빌라 순이고 가장 마지막이 "아파트" 가 되는 것 같습니다. 

분양권 사서 플러스 피 받고 매도하려고 했다가 마이너스 피 붙어서 파는 경우가 속출하고 있습니다. 

현재 지방은 답이 없는 상황으로 흐르고 있고, 그나마 경기도와 서울은 선방하고 있는 것 같습니다. 

그래도 최저점은 벗어났다는 전문가들의 의견들이 있습니다. 

 

[ 결 론 ]

부동산 개발 사업은 일단 규모가 커야 돈을 많이 법니다.

적은 규모의 것 몇 개하는 것 보다는, 사업지 좋고 규모가 일정 수준 받쳐주는 것으로 해야 한다는 것입니다. 

아파트 1000세대 이상에서 수천 세대는 질러주는 사업장이 좋다고 생각하고 있으며, 서울이나 경기도라면 복합 부동산 개발(쇼핑몰, 사무실, 오피스텔, 아파트, 호텔 등 복합시설)을 수행할 수 있어야 할 것.

용인시 김량장역 통일공원 농구장입니다.

상무님 보러 갔다가 감량장역 주변을 한 바퀴 쭉 돌아봤더니, 농구장이 대로변 주변에 있었습니다.

용인 모건설사 지사무실에서 개발 사업 업무를 보았다면, 밤에 이곳에서 농구좀 한다는 아자씨들과 한판 붙어보았을 텐데... 하는 생각을 해 보았습니다. 

 

추신)

상무님과 통화 자주하고 자주 만나는 것 같지만, 전혀 그렇지 않습니다.

몇 년에 한 번 통화하거나 만나는 정도. 

최근 용인시 간 것도 상무님이 몇 년 만에 전화가 와서 간 것입니다. 

기본적으로 저는 지나간 사람들을 거의 만나지 않는 것이 특징인 듯, 물 흘러가듯 인간관계도 흐릅니다.  

용인 에버라인 경전철 타는데, 놀이기구 타는 느낌 좀 납니다.

해킹은 자제 부탁드립니다.