부동산 개발 운용에 있어서 사업의 리스크: 소송전과 건물 명도 갈등.

최근 여의도에서 부동산펀드 관련 교육을 받게되면서 전에 제가 머물렀던 부동산 개발업계의 프로젝트에 대해서 다시 한 번 짚어보게 되었습니다.

1. 부동산 개발 프로젝트.

역삼동에서 있었던 리츠(Reits: 부동산투자회사)교육 때에도 전문 강사들이 부동산 개발업에 대하여 언급을 많이 하였었는데, 여의도 업계 금융전문가들에게는 굉장히 어렵고 신기한 것이 바로 부동산 개발 프로젝트입니다.

@ high risk high return: 최고 높은 사업 위험과 최고 높은 수익.

보통 사람들이 생각하는 것은 건설회사(시공사)가 건설을 모두 주도하고 있는 것이라고 생각을 하고 있고 저도 그러했었지만, 토지 매입부터 수십개의 하도급 업체들을 이끌면서 사업계획서를 만들고 사업인허가를 받아 시공사를 계약하고 관리처분계획 인가를 받아 모델하우스를 지어 분양까지 하게되는 토탈 패키지는 부동산 개발업자들이 주도하고 있었습니다.

교육을 받다보니 저도 자주 방문하였었던 한국**신탁의 문주* 회장이 우리나라에서는 유명한 디벨로퍼(developer)로서 이름을 떨치고 있는 것을 보았는데, 엠*엠(m*m)이라는 국내 최고 수준의 분양회사를 모체로 하고 있는 부동산 금융 개발업을 하고 있는 것으로 파악이 되었습니다.

몇년 전 가수 송대*씨와 그 부인이 하려고 하다가 사업이 망가지면서 전재산을 날리고 파산 신청까지 하게 되었고, 사기꾼으로 내몰리게 된 것이 바로 부동산 developing(개발업)의 파괴력입니다. 사업은 남의 돈 끌어다가 잘 되면 나누어 먹는 것이고, 잘 안되면 사기꾼 되는 것이죠.  1970년 ~ 2000년 이전에는 건설사(시공사)들이 자체 시행과 자체 시공을 맡아 하였으나 건설업계에도 많은 변화가 있게 됨으로서 순수하게 개발업을 주도하는 시행자 역할을 부동산 디벨로퍼들이 맡게 되었습니다. 

@ PFV. 

프로젝트 파이낸생 비히클(PROJECT FINANCING VEHICLE)은 리츠(REITS:부동산 투자회사)나 리프(REF:부동산 펀드)와는 구별되는 부동산 금융 개발업 기구입니다.  부동산 개발업계에서 땅의 소유권을 확보한 이후 대주단(은행, 증권업계, 자산운용사)으로 부터 자금을 수백억에서 수천억 대출하여 부동산 신탁회사와 시공사와 함께 땅에 그림을 새로 그리는 디벨로핑을 위해 특수하게 만든 회사체라고 보시면 됩니다.

@ 레버리지.

그러면 부동산 개발업자는 부지 소유권과 공사대금을 확보하기 위해 얼마나 대금을 치르는가?  생각해 보았습니다. 보통 사람들이 생각하기로는 적어도 50~60%는 에쿼티(EQUITY:자기자본)를 태워야 하는 것이 아닌가? 생각해 볼 수도 있을 것이지만, 제가 그 업계를 경험하면서 확인한 것은 대부분을 대출로 차입을 하고 자기자본은 소수지분(15% 정도?)에 지나지 않았습니다.

공매부동산을 통해 보자면 모건설사가 자체사업으로 개발하던 경기도 모처의 부동산이 그건설사의 사업부도로 망가지게 되면서 공매로 나오게 되었고, 모부동산 신탁회사 공매공고를 통해 공매가 진행이 되었는데 여러번 유찰로 인해 가격이 반이상 떨어졌을 때 그 물건을 개발업계에서 잡게 되었습니다.

전체 2천가구 공동주택 분양을 하여야 한다면 적어도 1000가구만 분양하고 나머지 미분양 분은 8년 민간 임대 리츠(REITS)가 매입하여 운영하는 식으로 진행이 된 것입니다. 리츠(부동산투자회사)는 개발사업의 리스크를 떠안을 때도 있지만 대부분은 개발업계가 준공하여 사용승인이 나온 부동산 물건을 매입하여 운영하다가 나중에 CLOSING(매도)하게 됩니다.

전체 프로젝트에 들어갈 자금의 액수가 5천억 이라고 한다면 개발업자의 자기자본(에쿼티)은 적어도 500억은 들어가 주어야 금융권에서도 비교적 안전하게 선순위 배당자로 들어올 수 있다고 하던데, 대부분의 개발업계는 그보다 훨씬 적은 금액으로 개발업에 도전하게 되고 나중에 준공되고 분양되었을 때에 엄청난 레버리지 수익을 누리게 됩니다.

2. 구체적인 예.

"금으로 만든 다리"라는 자산운용사가 개발업을 주도하고 시공은 정이 많다는 과자로 유명한 모건설사가 도급을 받아 경기도 모처에 호텔 겸 리조트를 만들게 되었습니다.  문제는 거의 1천억이 못되게 들어간 공사대금에 대하여 자산운용사가 대금 완납을 하지 않음으로서 건물이 준공이 되었는데도 시공사가 유치권을 주장하여 버티게 된 것입니다.

@ 유치권과 운영권.

부동산 개발업의 수많은 위험중에서 가장 빈번하고 일반인들도 많이 알고 있는 시공사(건설사)들의 유치권 주장입니다. 보통 메이져 건설사가 개발업자(시행자)와 도급 계약을 체결하여 건축물을 짓게 되면, 그 메이져 시공사는 골조업체들과 하도급 계약을 맺게 됩니다.  여기서 한 두번의 단가 후려치기가 들어가는데, 하도급이 한번이 아니라 여러번 진행이 되면서 건물이 엉망진창으로 만들어져 버리고 우리가 뉴스에서 자주 보는 것과 같이 새아파트에 입주했는데 비가 새거나 각종 문제가 나타나는 부실 시공 공동주택이 탄생하고 마는 것이죠.  개발업의 거의 대부분의 경우는 물건을 보지 않고 즉 모델하우스만 보고 "선분양"을 하게 되면서 수요자들인 일반인들이 나중에 부실시공 아파트에 입주하게 되는 비극이 탄생하게 되는데, 주택건설을 촉진하기 위하여 수십년 동안 이어오던 이 제도가 이제는 손을 봐야할 정도가 된 것 같습니다.

아무튼 위와 같은 일반적인 경우 말고 다시 위에서 언급한 모호텔로 돌아가면....  모시공사가 미납된 공사대금을 청구하면서 유치권을 주장하게 되었고, 유치권은 물건에 대한 점유가 필수 불가결인 바~  그 물건을 점유하던 중 자기들이 호텔의 운영까지 하게 되었습니다.

호텔의 운영을 불법으로 주다 보니까....  부동산 개발업계에 사기꾼들이 많이 끓듯이 무슨 양아치 사장들이 호텔을 인수하여 1~2년 운영하다가 수십억을 횡령하고 해외로 도피해 버리는 악순환이 반복되었다는 것입니다.

@ 탐욕: 미치도록 돈을 해먹고 싶다는 욕망. 

2010년 경에 호텔이 준공되었으나 시공사의 점유와 불법 운영으로 호텔은 몇년 간 파행을 거듭하게 되었는데, 모자산운용사와 모시공사는 미지급 공사대금 100억 정도에 대하여 대금 청구 소송에 임하게 되었습니다.

호텔의 경영권을 탈취하기 위하여 들어가서 보니 이 소송이 몇년 되다 보니까 개발업자인 모자산운용사와 대금을 청구하는 모시공사가 1심에서는 이렇게 2심에서는 저렇게 결과가 달리 나오게 되면서 대법원에 상고까지 되어 있었습니다.

법원에 제출된 공사도급계약서를 보니...  너무 공사대금 지급 구조를 이해하기 어렵게 작성해 놓았으며, 예외의 예외를 달아 놓아서 법률 전문가들도 예측을 하기 힘들게 되어 있었습니다.  아무튼 이 물건을 모신탁사가 신탁을 받아 관리하고 있었기 때문에 그 호텔 운영을 위해서 모시공사로 부터 불법점거 중이던 자들을 향해 명도 소송을 진행하게 되었고, 나중에 용역사 직원들이 우르르 몰려와 해결을 보기도 하였습니다.

새롭게 호텔 운영권을 받아 운영을 하게 되었는데, 호텔 직원이 200명이 넘는데 사장이라는 자가 돈을 너무 해먹고 싶은데 걸리적 거리는 자들이 있었습니다.  즉 그 호텔의 운영권을 넘겨받기 까지는 협력하였던 자들로서 판사 인맥을 가진 어떤 분을 비롯하여 모자산운용사에서 파견한 감사 등등...

직원들이 모여서 얘기를 하거나 회식만 하여도 무슨 음모?!를 꾸몄는지 조사하게 되었고 전혀 관련없는 부서에 보내버렸으며,  세력이 갈린 이사와 감사에게는 노골적으로 회사를 나가줄 것을 여러번 종용하면서 업무적으로도 스트레스를 주었습니다.

당시 이러한 호텔 사장의 만행과는 달리...  수십억을 들여서 호텔 경영권에 참여하였던 개발업 사장은 호텔의 경영권을 탈취하고자 하였는데, 그 호텔 사장은 자기도 미치도록 호텔로 돈을 해먹고 싶은데...  더 힘있고 돈있는 살쾡이 같은 자가 자신을 내치고 호텔 경영권을 먹으려고 하는 것을 나중에야 알게 되었습니다.

개발업 사장이라는 자는 돈 앞에서는 피도 우정이고 없는 자였기 때문에 그 하수인이 모든 것을 감수하고 그것을 진행하게 된 것입니다.  그 과정에서 광주 무슨 파 유명 깡패 동생이라는 50대 중후반 용역 사장이 하수인을 때리고 전문경영인 예비자의 짐을 숙소에서 모두 빼서 내던져 버리는 등 갈등이 많았습니다.

[ 결 론 ]

부동산 개발업계에서 있었던 일들을 다시 적어 보았습니다.

사람이 탐욕에 젖게 되면 세상을 정상적으로 보지 못하고 굉장히 왜곡되게 보게 되면서 자기편 아니면 모두 적으로 몰게되는 것을 경험하였습니다.  그 모든 것이 "돈을 미치도록 해먹고 싶기 때문에" 벌어진 일들입니다.  탐욕의 노예가 된 자들은 다른 사람들의 아픔이나 인간관계에 대해서 전혀 고려하지 못하는 공감능력 제로의 상태에 들어감을 보았습니다. 

요즘 대형교회 담임목사들의 교회 세습과 헌금 도적질도 모두 재벌들의 돈의 노예화가 불러온 멸망의 길을 답습하고 있는 것을 보게됩니다.  위에서 적었던 내용이 예수님을 믿는다는 교회 안에서 그대로 벌어지고 있는 것이 실체적 현실이 되겠습니다.  사람은 선하고 착했던 자들도 돈으로 싸우고 다투는 경험을 몇 번 하게 되면 세상을 "다시보게" 되어 있습니다. 비정하고 비열한 세상의 쓴 맛을 보게되었기 때문입니다.

요즘 정권이 바뀌면서 mbc와 kbs 파업이 가속화 되고 있는데, 이제 동안 얼마나 언론을 탄압하였고 미치도록 자신들이 해먹고 싶은 "탐욕"이라는 신을 향해 내달린 지난 정권들의 악한 열매를 보게 됩니다. 권력은 좌파와 우파라는 정치권력도 그렇고 일반 사회에서도 그렇고 부동산 개발업계에서도 그렇고 나중에 악한 폐습과 악한 열매를 맺는 것 같습니다.  판세에서는 좌와 우 그리고 적과 아군만이 있을 뿐입니다.

요즘 대형교회 목사들과 중대형교회 목회자들도 자신들은 하나님 앞에서 죄를 짓지 않았고 적은 돈으로 목회하였으며, 오직 성도들의 구원을 위해서 매진하였다고 거짓말을 많이 하고 있는데...  그들의 그 가증한 입술의 거짓은 반드시 때가 되면 드러날 것이며 하나님은 전능하신 심판주로서 만홀히 여기심을 받지 않을 것입니다.